A mezőgazdasági haszonbérlet (árenda) – külföldiek tulajdonszerzése Romániában (III. rész)
Az árendaszerződések esetén, éppen azért, mert sokszor nagy értékű javakról van szó, fontos meghatározni, hogy a javak külső kényszerítő okból történő, részleges vagy egészben történő megsemmisülése vagy termelési kapacitásának elvesztése esetén ennek következményeit ki viseli, ki a felelős ezért.
Az árendaszerződések esetén, éppen azért, mert sokszor nagy értékű javakról van szó – az utóbbi időben a romániai egybefüggő mezőgazdasági területek értéke folyamatos növekvő trendet mutat, gondoljunk csak a Bánátban olasz befektetők által eszközölt telekfelvásárlásokra –, fontos meghatározni, hogy a javak külső kényszerítő okból (caz fortuit) történő, részleges vagy egészben történő megsemmisülése vagy termelési kapacitásának elvesztése esetén ennek következményeit ki viseli, ki a felelős ezért. Ebben a kérdésben a román jogrendszer (a román új polgári törvénykönyv 558. paragrafusa szerint) a dologi jogban (drepturi reale) általános felelősség-meghatározó elvet használja, amely szerint a fenti esetekben a következményeket az érintett javak tulajdonosa viseli (latinul res perit domino). Mivel ez az eset csak a kényszerítő, külső körülményre vagy kényszerhelyzetre, erőhatalomra (forţă majoră) vonatkozik (pl. ipari, üzemi talajszennyezés, amelyet árvíz váltott ki), más esetekben a használatba vevőnek bizonyítani kell, hogy a kár bekövetkeztében nem volt felelős. Ha például a talajfeljavítási munkálatokat a felhasználó rosszul végezte – például túlzott vagy nem megfelelő műtrágya használata –, akkor már a használatba vevő felelőssége alapozódik meg. Abban az esetben, ha a használatba adó nem a szóban forgó jószág tulajdonosa, hanem más dologi joggal rendelkezik (pl. ilyen a haszonélvezeti jog – románul drept de uzufruct), akkor a fenti elveket erre a személyre kell alkalmazni. Abban az esetben viszont, ha a használatba vevőt a javak visszaszolgáltatására szólította fel azok jogos tulajdonosa vagy birtokosa (a két fogalom jogilag különbözik), akkor a javak külső okból történő elvesztése esetén is a felhasználó a hibás.
Az új polgári törvénykönyv 1841. paragrafusának rendelkezései szerint abban az esetben, ha az árendaszerződés alatt az egyévi termény több mint fele külső okok miatt elvesztődött vagy megsemmisült, a felhasználó kérheti az árenda (a bér) arányos csökkentését, ha ennek fizetését terményben, előre meghatározott pénzösszegben vagy egy bizonyos mennyiségű termény értékére vetítve határozták meg. Kivételt képez az az eset, amikor a termény annak begyűjtése után semmisült meg, valamint az a helyzet, amikor a termény jövőbeni megsemmisülésének vagy elvesztésének okai már a szerződés megkötésekor ismertek voltak. Abban az esetben, amikor az árendát a termények egy bizonyos százalékában vagy ezek értékének megfelelő pénzösszegben határozták meg, a termény elvesztésének következményeit arányosan viselik a felek, tehát egyik sem élhet kártérítési joggal a másik fél ellen, vagyis az árendába adó nem kérheti az elveszett termény ellenértékének megfizetését a felhasználótól, ez utóbbi pedig az elveszett haszonért nem perelheti a használatba adót. Viszont ha a termények azok begyűjtése után semmisültek meg, és egyik fél vétkes módon késlekedik azok átvételével vagy átadásával, a neki járó termékmennyiség vagy pénzösszeg arányosan csökken az elveszett termény mennyiségével, a nem vétkes félnek járó részt pedig érintetlennek vélelmezi a törvény, kivéve akkor, ha a termények akkor is elvesztek volna, ha azok átadását vagy átvételét időben elvégezték volna.
Abban az esetben, ha az árendát pénzben kell megfizetni, és ennek értékét a termények értéke szerint határozták meg, tehát egy fix összegről van szó, a használatba adó nem viseli a termények begyűjtés utáni elvesztés következményeit, vagyis ebben az esetben őt mindig ki kell fizetni. Ha a terményeket a szerződés vagy törvény szerint külső okból történő elvesztés esetére biztosítani kellett, a biztosítási jutalékot a két szerződő fél a veszteségük arányában osztja el egymás között, abból mindkettőnek részesülnie kell. A biztosítási kötelezettségét elmulasztó fél a másik féllel szemben kártérítési felelősséggel tartozik az okozott kárért.
Az árendaszerződéssel kapcsolatosan meg kell jegyezni, hogy ez egy úgynevezett személyhez kötött szerződés (intuitu personae), amely a használatba vevő halálával, cselekvésképtelenné válásával vagy csődbe jutásával szűnik meg. Természetesen ezek a különleges megszűnési esetek, a szerződés megszűnik annak lejártakor is, mint minden meghatározott időre kötött szerződés.
Abban az esetben, ha a használatba adó elidegeníti az árenda tárgyát, a vevővel szemben is érvényesíthető az árendaszerződés, ha az ezzel kapcsolatos köznyilvánossági eljárásokat betartották – például be volt jegyezve a helyi polgármesteri hivatalnál vagy akár a földhivatalnál – Biroul de Carte Funciară –, vagy ha az elidegenítés pillanatában az elidegenített jószág a használatbavevő birtokában (posesie) volt, mint az általában történik. A törvény szerint (az új román polgári törvénykönyv 1848. paragrafusa) az árendaszerződés hallgatólagosan, automatikusan meghosszabbodik az eredeti idővel, ha egyik szerződő fél sem közölte írásban a másikkal a szerződés lejárta előtt legkevesebb hat hónappal a szerződéstől való elállási szándékát. Ez az idő mezőgazdasági területek esetén 1 év, figyelembe véve a mezőgazdasági termelés sajátos, általában egyéves ciklikusságát, biztosítva ezáltal a termelés sikerességéhez szükséges stabilitást, hiszen egy mezőgazdasági termelés folyamata előzetes, általában nagy volumenű befektetéseket igényel, amelyeket nem lehet valamelyik szerződő fél kényének-kedvének kiszolgáltatni. Az így hallgatólagosan meghosszabbodott szerződés a törvény szerint egy új szerződés, amellyel kapcsolatosan ugyanúgy be kell tartani a törvényes feltételeket (pl. bejegyzési kötelezettség), mint az eredeti szerződés esetén. A következőkben rátérünk témánk második részére, a mezőgazdasági külterületek forgalmát szabályozó törvényre, amely 2014-ben nagy port és nézeteltérést kavart a parlamentben, valamint az aktuális kormányfő és a leköszönt államelnök között.
(Folytatjuk)
Gogolák H. Csongor ügyvéd
office@gogolak.ro
