A lakásbérleti szerződésről

A különböző adásvételi szerződések mellett az egyik leggyakrabban előforduló szerződéstípus az ingatlanbérleti szerződés (contract de închiriere), melynek alapján az ingatlantulajdonos a bérlőnek vagy felhasználónak meghatározott vagy meghatározatlan időre bér ellenében vagy ingyen átadja az 

ingatlan használati jogát. Amennyiben ingyenes ingatlanhasználati szerződésről beszélünk, azt a törvény – a román polgári törvénykönyv – külön minősíti és szabályozza „contract de comodat” elnevezés alatt.

A gyakorlatban nagyon gyakori, hogy az ingatlantulajdonosok „elfelejtik” megkötni a bérleti szerződést, és ezáltal nem jelentik be az adóhatósághoz, elkerülve ezáltal az adófizetési kötelezettséget. Ennek azonban hátrányai is lehetnek, hiszen szerződéses jogviszony híján a bérbeadó számos szempontból nincs védve a bérlő esetleges károkozó magatartásával szemben.

A lakásbérleti szerződéseknek nincsen előírt formája, nem kell közjegyzőhöz sem fordulni ennek hitelesítése érdekében, és akkor is érvényes, ha nem jegyezték be az adóhivatalhoz, elég, ha írásban köti meg a két szerződő fél. Tulajdonképpen az írásos forma sem érvényességi kellék, elméletben egy szóban megkötött bérleti szerződés is érvényes, csak ez harmadik személlyel szemben vethet fel bizonyítási problémákat.

Az interneten sok formanyomtatvány-szerű bérleti szerződés kering, ezek használata mindenképpen ajánlatosabb, mint a szerződés aláírása nélküli bérbeadás, viszont az ideális az, ha a bérleti szerződést egy szakember segítségével a szerződő felek igényeihez igazítják azok egyezségének alapján.

A bérleti szerződést a törvényes rendelkezések értelmében annak megkötésétől számított legkésőbb 30 napon belül be kell jegyeztetni az illetékes pénzügyi hivatalhoz az adókirovás érdekében. A bérleti szerződés másolata mellett a becsült jövedelemmel kapcsolatosan egy pénzügyi formanyomtatványt is ki kell tölteni, az úgynevezett 220. sz. nyomtatványt. Az adókulcs a bérleti díjakra 16%.

Elviekben amennyiben a szerződés beiktatása nem történik meg az adóhivatalnál, ez a 241. sz. 2005. évi törvény szerint adócsalásnak minősül (evaziune fiscală).

A pénzügyi hatóságokhoz történő bejegyzésnek vagy a szerződés közjegyző előtt történő megkötésének (habár, amint azt fentebb leírtuk, ezek nem érvényességi követelmények) van azonban egy törvényes előnye: az így megkötött vagy bejegyzett szerződés végrehajtható jogcím (titlu executoriu) arra az esetre, ha a bérlő nem fizeti ki a bért. Ennek a konkrét következménye az, hogy nem fizetés esetén a bérbeadó nem kell perelje az albérlőt a bérhátralékért, hanem elkerülve egy körülményes és esetleg eredménytelen vagy elhúzódó pert, közvetlen módon fordulhat a végrehajtóhoz (executor judecătoresc) az elmaradt bér végrehajtása érdekében.

A bérleti szerződés megkötése után a bérbeadónak alapvetően nincs joga bemenni a bérbe adott ingatanba, hiszen ennek használatát átadta a bérlőnek, kivéve, ha ezzel kapcsolatosan másképpen rendelkeztek a bérleti szerződésben. 

Amennyiben a bérlő tömbházlakás esetében a közös költségek tekintetében tartozást halmoz fel, ezt azt összeget a 230/2007. sz. törvény szerint – amely a lakótársulások működését szabályozza –, a tulajdonos kell megtérítse. Ezen túlmenően a lakótársulásnak joga van a tulajdonost akár bírósági úton is kötelezni a tartozás megtérítésére, amennyiben a költségek fizetési határidejét több mint 90 nappal meghaladták. 

Egy ilyen esetleges bírósági perben, amennyiben a tulajdonos bizonyítani tudja a közte és a bérlő között fennálló szerződéses jogviszonyt, biztosítékul hívhatja (cerere de chemare în garanţie) maga mellé a bérlőt, akit az esetleges bírósági határozatban direkt módon kötelezni fognak az elmaradt költségek megfizetésére.

Amennyiben ilyen szerződés nincs, vagy az nem volt bejegyezve, fennáll a veszélye annak, hogy a tartozást hátrahagyó bérlőt nem lehet az adósság megfizetésére kötelezni.

Amennyiben a bérlő a szerződést fel szeretné bontani, és el akarja hagyni az ingatlant, ezt előzetes értesítés nélkül (felmondás – preaviz) – ellenkező szerződése rendelkezés hiányában – nem lehet megtenni. Amennyiben a szerződés meghatározatlan időre szól, az előzetes értesítés nem lehet rövidebb, mint a fizetési határidő negyede. Amennyiben meghatározott bérleti jogviszonyról van szó, a bérlő 60 napos felmondással hagyhatja csak el az ingatlant.

A bérlőt nem lehet bármikor és bárhogyan eltávolítani az ingatlanból. Amennyiben a bérleti szerződés meghatározatlan időre szól, a tulajdonos 60 napos felmondással bonthatja fel a szerződést. Ha meghatározott időre kötötték meg a bérleti szerződést, ezt lejárta előtt csak akkor bonthatja fel a tulajdonos, ha ez a lehetőség a szerződésben rögzítésre került, de ekkor is meg kell a bérlőnek adni a 60 napos felmondási időt.

Amennyiben a bérlő érvényes szerződés hiányában sem hajlandó elhagyni az ingatlant, az egyetlen lehetőség ennek eltávolítására egy bírósági kilakoltatási eljárás, amelynek alapján a bíróság kilakoltatási határozatot hoz, amit bírósági végrehajtóval lehet érvényesíteni.