A hányadrészes tulajdonközösség az új polgárjogi szabályozások szerint (2.)
A múlt alkalommal részben bemutattuk a 2011. október 1-jén érvénybe lépett új Polgári törvénykönyv szabályozásait a hányadrészes tulajdonközösségre nézve. Ez alkalommal folytatjuk az erre vonatkozó előírások bemutatását, kitérve a kötelező tulajdonközösségre.
A múlt alkalommal részben bemutattuk a 2011. október 1-jén érvénybe lépett új Polgári törvénykönyv szabályozásait a hányadrészes tulajdonközösségre nézve. Ez alkalommal folytatjuk az erre vonatkozó előírások bemutatását, kitérve a kötelező tulajdonközösségre.
A kötelező vagy örök tulajdonközösség (románul coproprietate forţată) a tulajdonközösségnek azon módozata, amelyre az jellemző, hogy az a társtulajdonosok akaratától függetlenül fennáll. Ez a típus gyakorlatilag kivételt képez a tulajdonközösség ideiglenessége és megoszthatósága alól.
Az új polgári szabályozás pontos előírásokat tartalmaz az örök tulajdonközösség tárgyára nézve, a közös tulajdonosok jogait és kötelességeit illetően, illetve a kötelező tulajdonközösség egyes típusaira nézve.
Az új Ptk. 646. törvénycikkelye felsorolja az örök tulajdonközösségben lévő javakat. Ezek közül példaképpen megemlítjük a következőket:
– a többemeletes, illetve több lakrészes épületek esetében: az ingatlan alatt és a körülötte lévő földtelek, az ingatlan alapzata, a külső falak, az elválasztó falak, a tetőzet, a lépcsőház, a folyosók, a víz-, gáz-, villany- és fűtésrendszer, a kanalizálás stb.;
– a szellőztető rendszer, a pincék, a mosdók, a szárítók, csakis azokra a közös tulajdonosokra nézve, akik használják;
– két szomszédos tulajdon közötti elválasztó fal, sánc, valamint más ilyen jellegű elválasztó tényezők, amennyiben ennek ellenkezője a tulajdonjogot igazoló iratokból ki nem tűnik;
– a családtörténet emlékét megörökítő tárgyak (például a család irattára, kitüntetések, fegyvergyűjtemények, festmények, más iratok vagy levelek stb.);
– az olyan ösvények, források, patakok, kutak, amelyek két szomszédos tulajdon határvonalán helyezkednek el, és amelyek a két szomszédos tulajdon használatához szükségesek vagy hasznosak;
– más hasonló javak a törvény által előírt esetekben.
A többemeletes, illetve több lakrészes épületek esetében a közös tulajdonosok jogaira és kötelességeire nézve a törvény azt írja elő, hogy mindenik közös tulajdonos szabadon használhatja az örök tulajdonközösség tárgyát képező jószágot mindaddig, amíg egy másik tulajdonos jogait azzal nem sérti meg, illetve amíg a tárgy rendeltetését meg nem változtatja.
Amennyiben nem létezik egy ellenkező törvényi előírás vagy egyezség, a közösségben lévő tárgyak használatával, javításával és karbantartásával járó költségeket mindegyik közös tulajdonos a rá eső hányadrésszel arányosan köteles állni. Ellenben azoknak a közös részeknek a költségeit, amelyeket csak egyes közös tulajdonosok használnak (például egy pincehelyiség, amelyet csak három személy használ a tízből), csakis azok kötelesek fizetni.
Mindenik közös tulajdonos köteles olyan módon használni és karbantartani a közös részeket, hogy azok jó állapotban maradjanak.
A közös tulajdonosok kötelesek mindenki részére biztosítani a közös részekhez való hozzáférést a karbantartási munkálatok elvégzése érdekében.
Amennyiben az épület bármilyen okból kifolyólag teljesen vagy értékének felénél nagyobb részben megsemmisül, bármelyik közös tulajdonos kérvényezheti az épület maradványai és az ahhoz tartozó földrész elárverezését.
Ellenben amikor az épület érték szempontjából kevesebb, mint fél részben semmisül meg, illetve károsul meg, a közös tulajdonosok kötelesek tulajdonjoguk hányadrésze szerint annak javítási költségeit állni. Ellenkező esetben (tehát amikor valamelyikük nem tud vagy nem akar részt venni), azok kötelesek saját részüket (a közös tulajdonból) a többinek átadni, a megfelelő ár ellenében. Az árat közös megegyezéssel vagy bírósági határozattal szabják meg.
A többemeletes, illetve több lakrészes épületek részei közös használatának megszüntetése a közös tulajdonosok több mint kétharmadának beleegyezésével történhet, indokolt esetekben. Ilyenkor a kötelező tulajdonközösség hányadrészes tulajdonközösséggé változik.
Ettől függetlenül, a közös részek hányadrészének eladása vagy jelzálogba helyezése bármelyik tulajdonos által azok legalább kétharmadának beleegyezésével történhet.
Azok a közös tulajdonosok, akik vagy az átalakításnál, vagy az eladásnál, illetve jelzálogba helyezésnél nem szavaztak, vagy az ellen szavaztak, kártérítést igényelhetnek.
Az ilyen jellegű változások a megfelelő kataszteri eljárások szerint az ingatlan telekkönyvébe is bevezetődnek.
(Folytatjuk)
Kérdésekkel vagy hozzáfűznivalókkal forduljanak alulírotthoz a következő e-mail címen: mhistvan@gmail.com
