Az elévülésről és az elbirtoklásról (VIII.)

Az előző részben kezdtük el tárgyalni az elbirtoklási per beadásának konkrét feltételeit és módozatát. Amint azt már jeleztük, az elbirtoklás megállapítása mindig bírói határozattal történik. Az illetékes bíróság (judecătorie) mindig az illető ingatlan fekvése szerinti bíróság, függetlenül attól, hogy a feleknek (a telket használó, valamint a telek eredeti tulajdonosa) hol van a lakhelye.

 Az elbirtoklás feltételei attól függően különböznek, hogy a régi vagy az új polgári törvénykönyv ideje alatt kezdődött el a telekhasználat, viszont a bírósági eljárás feltételei mindig azonosak, ugyanis ezt mindkét esetben az új polgári perrendtartás (Noul Cod de Procedură Civilă) szabályozza.

 Az előző részben vázoltuk a bírósági elbirtoklási kereset (cerere de chemare în judecată) tartalmi elemeit is, valamint felsoroltuk a törvény által kért csatolandó iratok és igazolások listáját. Amennyiben ezeket az előírásokat maradéktalanul teljesítették, a bíróság kiküld egy felszólítást, amelyben utasít minden érdekelt felet, hogy a felszólítás kibocsátásától számított 6 hónapon belül ellenvetéssel (opoziţie) élhetnek – természetesen amennyiben ebben érdeket és megalapozottságot tudnak bizonyítani – ellenkező esetben, a 6 hónap leteltével a bíróság elkezdi az elbirtoklás érdemi, bírósági tárgyalását (se va trece la judecarea cererii). 

A fenti eljárások és a felszólítás költségei a felperest terhelik. A fenti kötelezettségek és a felszólítás, valamint az esetleges oppozíciók iktatásáról a bírósági jegyzőkönyvvezető (grefier) jegyzőkönyvet vesz fel, amelyet a bírósági dossziéhoz csatolnak. 

Amennyiben a fentebb említett 6 hónapos határidőben nem élt senki semmilyen fajta ellenvetéssel az elbirtoklással kapcsolatosan, vagy amennyiben a telekkönyvbe beírt eredeti tulajdonos meghalt vagy – jogi személy tulajdonos esetén – megszűnt, esetleg lemondott a tulajdonjogról, a bíróság a tanácsteremben (camera de consiliu), tehát nem nyilvános tárgyaláson, meghallgatja a felperest, valamint a feltüntetett tanúkat, leellenőrzi az elbirtoklás törvényes feltételeinek fennállását, majd bírói végzéssel (încheiere judecătorească) dönt az elbirtoklásról.

Amennyiben léteznek ellenvetések-oppozíciók az elbirtoklás ellen, ezeket kiközlik a felperesnek, aki az ellenvetésekre válaszirattal (întâmpinare) kell válaszoljon a rendes polgári perrendtartási szabályok szerint. Miután a bíróság megkapta a felperes válasziratát, vagyis azt az iratot, amivel az ellenvetésekre válaszol, a bíróság kitűzi a tárgyalás napját és megidézi a felperest, valamint az ellenvetéssel élő feleket. Az ellenvetéssel élő feleknek a bíróság kiküldi az eredeti, az elbirtoklás megállapítását kérő bírósági kereset (cerere de chemare in judecată) másolatát, valamint az ellenvetésekre adott válaszirat egy másolatát. Ebben az esetben a bíróság nem végzéssel dönt az ügyről, hanem rendes bírósági határozattal (sentinţă judecătorească)

Mindkét esetben a kiadott elsőfokú bírósági határozatot fellebbezéssel (apel) lehet megtámadni, amelyet a megyei törvényszék (tribunal) bírál el.

Érdekes és hasznos rendelkezés, hogy az elsőfokú határozat alapján, függetlenül attól, hogy bírósági végzésről vagy bírósági határozatról van szó, amennyiben jóváhagyták a kérést, a felperes ideiglenesen betelekeltetheti a telekkönyvbe a tulajdonjogát (înscriere provi-zorie). A beírás véglegessé válik, amennyiben utólag a végzés vagy a döntés jogerőre emelkedik (devine definitivă). A bírói határozatok akkor válnak jogerőssé, amikor az ellenük beadott fellebbezéseket visszautasították vagy megsemmisítették, valamint amennyiben nem jelentett be senki fellebbezést a döntések ellen.

Az ideiglenes telekkönyvi betelekelést viszont nem lehet jóváhagyni, amennyiben a tulajdonjog más személy (tehát nem a felperes) javára már be volt jegyezve véglegesen vagy ideiglenesen, még akkor is, ha ezek a bejegyzések az elbirtoklási határidők letelte után kerültek bejegyzésre. Ahhoz, hogy ebben az esetben az elbirtoklás által szerzett tulajdonjog betelekelésre kerülhessen, a határozatok jogerőre kell emelkedjenek. Amennyiben viszont más személy, tehát nem a felperes, csak feljegyezte (notare) és nem betelekeltette (intabulare) a tulajdonjogát, az ideiglenes bírói határozat alapján történő betelekelést meg lehet ejteni. Ez viszont nem jelenti azt, hogy az a személy, aki nem telekeltette be előzőleg a tulajdonjogát, csak bejegyeztette, elvesztette volna automatikusan ezt a jogot, erről a kérdésről ugyanis csak a bíróság dönthet.

Elbirtoklás esetén a felperes attól a pillanattól válik tulajdonossá, amiután tulajdonjogát a telekkönyvbe betelekeltette.

Végül tisztázni szeretnénk egy, a gyakorlatban sokszor felmerült félreértést azzal az irattal kapcsolatosan, amely az elbirtoklás alapja lehet. Ez az úgynevezett jogosító cím (just titlu), amely a 10-20 éves, a régi polgári törvénykönyv szerinti elbirtokláshoz szükséges. Azok az iratok lehetnek jogosító címek, amelyeknek tulajdonátruházó szerepük van: adásvételi szerződés (contract de vânzare-

cumpărare), csereszerződés (contract de schimb), ajándékozási szerződés (contract de donaţie), de amelyekről utólag kiderül, hogy nem a törvényes tulajdonostól származnak, de erről a vásárló nem tudott, mert jóhiszemű vevő volt. Ebben az értelemben az előszerződések (antecontract) nem jogosító iratok, ezek alapján nem lehet a rövid távú, 10-20 éves elbirtoklást indítani, mert nem tulajdonjogot adnak át, hanem csak egy eladási kötelezettséget. Az ilyen szerződések alapján viszont az eladóval vagy annak örököseivel/jogutódjaival szemben lehet egy másfajta eljárást indítani, az úgynevezett előszerződés-érvényesítést (validare antecontract), amelyben a bíróság kötelezi az eladót vagy örököseit a rendes közjegyzői adásvételi szerződés megkötésére, vagy amennyiben erre nem hajlandóak, akkor a bírói határozat alapján lehet az ingatlant a vásárlók nevére telekeltetni. 

Ugyanezért az okért azok a szerződések sem lehetnek jogosító iratok, amelyek csak használati jogot ruháznak át (pl. bérleti szerződés vagy használati szerződés). 

Amennyiben nem létezik jogosító irat, az elbirtoklás lehetséges, de nem jogosító irat szerint, vagyis 10-20 évig terjedő elbirtoklással, hanem csak 30 éves elbirtoklással, amelynél lényegtelen a jó- vagy rosszhiszeműség.

Gogolák H. Csongor ügyvéd

office@gogolak.ro