A mezőgazdasági haszonbérlet (árenda) – külföldiek tulajdonszerzése Romániában (V. rész)

Mint azt az előző részben is említettük, a törvény által szabályozott elővételi jog gyakorlása érdekében a mezőgazdasági külterület eladójának egy bizonyos törvényes eljárás szerint meg kell hirdetnie eladási szándékát, meghatározott áron, illetve eladási ajánlatát egy bizonyos ideig fenn is kell tartania. Ezen rendelkezések megszegése az ügylet abszolút vagy relatív semmisségéhez vezet.

Az elővásárlási jog konkrét érvényesítése érdekében az eladó a területileg illetékes polgármesteri hivatalnál iktatja eladási szándékát és az eladási ajánlatot, csatolva a tulajdonjogát igazoló iratokat, illetve azon iratokat, amelyeket a jogszabály alkalmazási rendeletei tartalmaznak. A kérés iktatásától számított egy napon belül a  polgármesteri hivatal köteles kifüggeszteni a hivatal székhelyén, illetve internetes weboldalán – ha van – 30 napig az eladási ajánlatot. Ugyanakkor három napon belül köteles az ajánlat teljes dokumentációját továbbítani a Mezőgazdasági és Vidékfejlesztési Minisztériumnak is, feltüntetve az elővásárlási joggal rendelkező személyeket is. A minisztérium is köteles a dokumentáció iktatásától számított három munkanapon belül a dokumentáció közlésére saját weboldalon.

Az elővásárlási joggal rendelkező személyek – társtulajdonosok (coproprietar), mezőgazdasági haszonbérlők (arendaş), szomszédok (vecini), a román állam az Állami Vagyonkezelő Ügynökségen keresztül – kötelesek az említett 30 napos időszakban írásban nyilatkozni esetleges vásárlási szándékukról és ajánlatukról, amelyeket az illetékes polgármesteri hivatalnál kell iktatni. Ez utóbbi köteles a vásárlási ajánlat esetleges elfogadását az iktatástól számított 24 órán belül közzétenni, illetve közölni a vételi ajánlat elfogadását a minisztérium központi és területi szerveivel is. Abban az esetben, ha különböző rangú elővásárlók ugyanazokat a vételi ajánlatokat teszik meg, az eladó köteles az elővételi jog rangját betartva kiválasztani a legmagasabb rangú ajánlattevőt, és ezt közölni a polgármesteri hivatallal. A rangot, mint azt már említettük, a fenti felsorolás sorrendje adja: így pl. a társtulajdonos magasabb rangú, mint a haszonbérlő vagy  a szomszédok és így tovább. Ha több azonos rangú elővásárló jelenti be vásárlási szándékát, és más magasabb rangú elővásárló nem élt elővásárlási jogával, az eladó az ajánlattevők közül választ. Abban az esetben, ha az alacsonyabb rendű elővásárló magasabb ajánlatot tett, mint egy felsőbbrendű  elővásárló vagy mint az eredetileg közölt eladási ár, az eladó belátására van bízva, hogy újrakezdi-e az eljárást magasabb áron a felsőbbrendű elővásárlók között, vagy értékesíti a területet az eredeti áron, természetesen betartva a sorrendet. Ebben az esetben, ha az eladó úgy dönt, hogy újból elindítja az eljárást a magasabb áron, ezt a procedúrát egyszer lehet lefolytatni, az első eljárás 30 napos határidejének lejártától számított 10 napon belül, melynek leteltekor közölni kell a polgármesteri hivatallal a kiválasztott vevőt.

Az elővételi eljárás lejártakor a kiválasztott vevő nevét, valamint a járulékos dokumentumokat a polgármesteri hivatalnak kötelessége közölni a minisztériummal, amely  törvényességi kontrollt végez ezzel kapcsolatosan.

Abban az esetben, ha az előírt 30 napos időszakban senki nem kíván élni elővásárlási jogával, a telek szabadon értékesíthető a törvény rendelkezéseinek betartásával – ekkor értelemszerűen már nem kell figyelembe venni az elővásárlási jogokat –, valamint a polgármesteri hivatal értesítésével. Nagyon fontos megjegyezni, hogy ha a területet alacsonyabb áron vagy kedvezőbb körülmények között értékesítik, mint az eredeti eladási ajánlat, az ügylet abszolút semmis (nul absolut). Az ajánlatot az előírt 30 vagy 10 napos határidőben menet közben lehet módosítani, de ebben az esetben a teljes procedúrát újra kell kezdeni.

Ahhoz, hogy az adásvételi szerződés közjegyző előtt megköthető legyen, vagy a bíróság egy esetleges előszerződés-érvényesítési perben (validare antecontract) ítéletet hozzon, szükséges a Mezőgazdasági és Vidékfejlesztési Minisztérium engedélye, amelyet a fentebb említett törvényességi kontroll után lehet kibocsátani. Abban az esetben, ha 30 hektárnál kisebb területről van szó, az engedélyezés a minisztérium megyei szerveinek hatáskörébe tartozik, 30 hektárnál nagyobb területek esetén ezt az engedélyt a minisztérium központi szervei adják ki. A törvényességi kontrollt a minisztérium központi vagy területi szervei végzik, az eljárással kapcsolatos dokumentációk iktatásától számított öt napon belül, amelynek leteltétől számított két napon belül a kiadott pozitív vagy negatív véleményezést (aviz) közölni kötelesek. Erre a véleményezésre nincs szükség, ha senki sem kívánt élni elővásárlási jogával. Ebben az esetben csak egy igazolásra van szükség a polgármesteri hivataltól, hogy az előírt eljárást lefolytatták. A törvényességi feltételek nem teljesülése esetén negatív véleményezést ad ki a minisztérium.

A törvény rendelkezéseinek megszegése szabálysértés (contravenţie), amelyet nagyon komoly, 50.000-től 100.000 lejig terjedő pénzbírsággal szankcionálnak.

A telkek eladása az elővételi jog és rangsor figyelmen kívül hagyásával vagy a minisztériumi véleményezések („avizok”) hiányában relatív – tehát nem abszolút – semmisséggel jár, ami azt jelenti, hogy az ügylet csak akkor semmis, ha ezt az érdekelt személy – a kárt, érdeket és megsértett törvényes rendelkezést bizonyítva – bíróságon kéri.

A törvény nem alkalmazandó harmadfokú rokon társtulajdono-sok, illetve végrehajtásból vagy csődből származó nyilvános árverések esetén.

Gogolák H. Csongor ügyvéd

office@gogolak.ro