A mezőgazdasági haszonbérlet (árenda) – külföldiek tulajdonszerzése Romániában

Minden ország alapvető vagyontárgyát képezik a földterületek, hiszen ez az egyetlen erőforrás, amely – elviekben – soha nem fogy és használódik el, illetve ennek hiányában egyszerűen nem lehet közigazgatási entitásról beszélni. Éppen ezért a legtöbb jogrendszerben – így a románban is – a földterületekkel kapcsolatos ügyletekre fokozottabb figyelmet fordítanak a törvényhozásban.

Egy külön kategóriát képeznek ezekben a jogszabályokban a mezőgazdasági területekre vonatkozók, hiszen ezeknek nagyon fontos közélelmezési feladataik vannak, illetve ezen területek megműveléséhez és felhasználásához szükséges tőkekoncentráció is fokozottabb odafigyelést igényel. A helyzet fontosságát fokozta Románia európai uniós integrációja, amely során az Unió Közös Agrárpolitikája nyomán a romániai mezőgazdasági külterületek forgalmával kapcsolatosan is az ország alapvető változtatásokra kényszerült, ebben az értelemben fogunk a későbbiekben beszélni a mezőgazdasági külterületek forgalmát szabályozó, 2014-ben megjelent 17. sz. törvényről, amely egy nagyon fontos kérdést, a mezőgazdasági külterületek forgalmát szabályozza elsősorban a nem román állampolgárságúak tekintetében.

A mezőgazdasági javakat – így a területeket is – legegyszerűbben mezőgazdasági haszonbérleti szerződés keretében lehet használni, ami tulajdonképpen egy törvényesen szabályozott bérleti szerződés, melynek tartalmi és formai kötelező elemeit, valamint a kötelező eljárásokat a polgári törvénykönyv 1836–1850. különös rendelkezéseit tartalmazó paragrafusok szabályozzák, amelyek kiegészülnek ugyanezen törvénynek az általános haszonbérletre (locaţiune) vonatkozó rendelkezéseivel. Fontos megjegyezni, hogy bár a köztudatban az árendát általában a földterületekkel kapcsolatosan használják, tulajdonképpen bármilyen mezőgazdasági javat árendába lehet adni. Az árendaszerződés alapján a tulajdonos használatba adja a felhasználónak mezőgazdasági javait azok kihasználása végett egy előre meghatározott ellenérték fejében. Az árendaszerződést meghatározott vagy nem meghatározott időre lehet megkötni, utóbbi esetben a szerződést az illető javak által a szerződés megkötése évében termelt jogi gyümölcseinek, termékeinek begyűjtéséhez szükséges időre megkötöttnek vélelmezi a törvény.

Árendába lehet adni a következő javakat: mezőgazdasági földterületeket, halastavakat, mezőgazdasági-állatenyésztési építmények és felszerelések által elfoglalt telkeket, az ehhez szükséges utakat, állatokat, építményeket, gépeket, felszereléseket és más hasonló, mezőgazdasági termelésre szánt javakat. Tehát az árendába adott javak lehetnek ingók vagy ingatlanok, létezniük kell a szerződés megkötésekor, az árendába adó tulajdonában vagy haszonélvezetében kell legyenek (de mindenképpen törvényes birtokában), kihasználásuk törvényes és lehetséges kell legyen, és ne legyenek a polgári ügyletek köréből kivéve valamilyen törvényes rendelkezés által.

Az árendát a köznapi használatban a haszonbérlet ellenértékére – árára – is értik. Ezt mind pénzben, mind terményben meg lehet határozni, sokszor a kettőt kombinálva, az éppen aktuális, a jószág által termelt termény árához kötik (pl. egy hektár terület árendája 650 kg búza londoni tőzsdén jegyezett ellenértéke). Az árenda mértékét a felek szabadon határozhatják meg. 

Az árendaszerződés a törvényes előírások fényében kötelezően írott szerződés, vagyis ahhoz, hogy érvényes legyen, írásban kell megkötni. Általában három példányban írják alá, amiből egy az árendába adónál, illetve az árendába vevőnél marad, egy harmadikat pedig iktatnak a területileg illetékes polgármesteri hivatalnál egy, a hivatal jegyzője által vezetett jegyzékbe, pénzbüntetés terhe mellett, amit minden késedelmes napra a bíróság szab ki. Abban az esetben, ha az illető területek több polgármesteri hivatalhoz tartoznak, mindegyiknél iktatni kell egyet-egyet a szerződésből, ettől a pillanattól kezdve – eltérve a telekkönyvbe való bejegyzés szabályaitól – az illető szerződés harmadik személlyel szemben is érvényesíthetővé válik.

A szerződés végrehajtása során az árendába adó köteles átadni az illető javakat, és garantálja azok békés és hasznos használatát (garantare pentru evicţiune). A javakat úgy kell átadni, hogy azok mezőgazdasági használatra alkalmasak legyenek. A javak átadása után, ellenkező szerződéses rendelkezések hiányában, az árendába adó köteles folytatni a javakat érintő lényeges javításokat (tehát azokat, amelyek az illető javak lényeges tulajdonságait érintik, például egy szennyezett talaj megtisztítása). Abban az esetben, ha egy árendába adott telek átadásakor kiderül, hogy annak felülete kisebb vagy nagyobb, mint a szerződésben megállapított felület, kérni lehet az árenda csökkentését vagy növelését. Az árendába adó kötelessége, hogy garantálja az illető jószág háborítatlan és hasznos felhasználását, ezért abban az esetben, ha egy telek használatával kapcsolatosan bírósági eljárást kezdeményeznek a felhasználó ellen, ez utóbbi biztosítékul hívhatja a törvényes rendelkezések és a garanciakötelezettség alapján az árendába adót. Ugyanakkor nemcsak jogi eljárásokra vonatkozik ez a garancia, hanem bármilyen olyan gyakorlati eseményre, amely az illető jószág használatát lehetetlenné teszi vagy korlátozza. Abban az esetben, ha az árendába adó tulajdonos is, köteles a törvényes adók és illetékek befizetésére is.

(Folytatjuk)

Gogolák H. Csongor ügyvéd

office@gogolak.ro