A bérleti szerződésekről

Az új román polgári törvénykönyv számos tekintetben újat hozott a régihez képest, modernizálva azt, új elemeket beépítve, amelyek vagy az amúgy is már kialakult joggyakorlati (bírósági) döntéseket tartalmazták, vagy a modern jogelemélet termékei voltak. Természetesen modernizálták a törvénykönyv nyelvezetét is, hiszen a még a napóleoni francia törvénykönyv alapjaira épült jogszabály archaikus román nyelven íródott, ami a törvény gyakorlati felhasználását sokszor még szakemberek számára is nagyon megnehezítette.

Számos fejezet komoly változtatásokon esett át, többek között a szerződésekről szóló fejezet. Ebből a fejezetből jelen írás keretében a bérleti szerződésről (contract de locaţiune) fogunk beszélni. 

A bérleti szerződésre vonatkozó rendelkezések az 1777-es paragrafustól 1823-ig terjedőek, sajátos rendelkezések vannak a lakásokra vonatkozó bérleti szerződésekre, amelyeket a fenti jogszabály 1823–1835. paragrafusai tartalmaznak.

A törvény értelmében a bérleti szerződés következtében a bérbeadó (locator) kötelezi magát, hogy javak használati jogát átadja a bérlőnek, bizonyos időre és bizonyos áron, amelyet bérnek (chirie) nevezünk. A bér állhat pénzösszegből, bármilyen más javakból vagy szolgáltatásokból. Amennyiben a javak ingó vagy ingatlan javakra vonatkoznak, lakásbérleti vagy bérleti szerződésről (contract de închiriere), amikor mezőgazdasági javakról van szó, mezőgazdasági haszonbérleti szerződésről (contract de arendă) beszélünk.

A bérleti szerződés maximális ideje 49 év lehet, amennyiben a felek ennél nagyobb bérleti időt határoznak meg, ez automatikusan, a törvény erejénél fogva, 49 évre korlátozódik le. Amennyiben a bérleti szerződésnek nem volt meghatározva ideje és nincsenek alkalmazandó szokásjogi elemek, a bérleti szerződés ideje a következőképpen alakul: egy év a be nem rendezett (bútorozatlan) lakások, illetve gazdasági társaságok tevékenységére használt ingatlanok esetében. A bérfizetési időegységgel egyenlő idejű lesz a szerződés időtartama az ingó javak vagy a berendezett (bútorozott) szobák lakrészek esetén (pl. ha egy lakásbérleti szerződésben nincs meghatározva határidő, de a lakbért havonta fizetik, annak a szerződésnek a határideje 1 hónap). Ugyanakkor az ingatlan használatához szükséges ingó javak fölötti bérleti jogot az ingatlan bérleti jogával megegyező időre állapítják meg (pl. egy jármű – csónak –, amely nélkül nem lehet egy mocsaras területet – tavat – megközelíteni, és amelynek használati idejéről nem rendelkeztek). 

A bérbeadó a következő kötelezettségekkel rendelkezik: köteles az illető javakat a bérlőnek átadni, annak rendelkezésére bocsátani. A bérbeadott javakat azok minden járulékos elemével kell átadni (például egy lakást fűtésrendszerrel együtt), a rendeltetés szerinti használatnak megfelelő állapotban (pl. a beszakadt tetőt, ablakot, ajtót meg kell javítani). 

A bérbeadó köteles a bérelt javak használathoz szükséges és megfelelő állapotát megőrizni a bérlet teljes ideje alatt. A bérbeadó köteles elvégezni azokat a javításokat, amelyek szükségesek a bérbe adott javak rendeltetésszerű használatához a bérleti szerződés teljes ideje alatt. 

A bérbeadó köteles biztosítani a bérlő számára a javak háborítatlan használatát. Ennek értelmében a bérbe adónak tartózkodnia kell minden olyan cselekedettől, amely a javak használatát akadályozná, csökkentené vagy zavarná. Amennyiben egy harmadik személy valamilyen jogot formálna a bérbeadott javakra, a bérbeadó köteles a bérlőt ettől megvédeni, még akkor is, ha nem fizikai, gyakorlati cselekményről van szó (pl. birtokháborítás, a bérlőt nem engedi harmadik személy bemenni a bérlakásba), hanem csak jogi cselekedetről, aktusról (pl. bírósági kereset benyújtása az ingatlan használatával vagy tulajdonjogával kapcsolatosan egy harmadik személy által). 

A bérbeadónak garanciafelelőssége van minden, a javak hibájából (vicii ale lucrului) eredő, a használatot akadályozó vagy csökkentő eseményért, még akkor is, ha ezekről a hibákról a szerződés megkötésekor nem tudott, és függetlenül attól, hogy ezek a bérleti szerződés megkötése előtt vagy utána keletkeztek.

Természetesen a bérlőnek is vannak kötelezettségei, ezek a következők: a javak átvétele (ez a kitétel, bár szükségtelennek tűnik, mégis fontos, ugyanis abban az esetben, ha a bérleti szerződés aláírása után a bérlő a felajánlott javakat nem veszi át, pedig azokat felajánlották, az időközben a javakat ért esetleges kárt nem érvényesítheti a bérbeadóval szemben). A bérlő köteles kifizetni a megállapított bért a szerződéses kitételek szerint. 

A bérlő köteles a bérbe adott jószágot jóhiszeműen használni. Amennyiben azt módosítja, rendeltetését megváltoztatja vagy a használattal a bérbeadónak kárt okoz, ez utóbbi kártérítési igényt érvényesíthet a bérlővel szemben. A bérlő köteles a bérbeadónak megengedni, hogy a javakat ellenőrizze. Ugyanezt megtehetik a később bérelni szándékozók vagy vásárlók. A bérbeadó köteles a javakat a bérleti szerződés lejártakor visszajuttatni a bérbeadónak.

A magánokirati formában (act sub semnătură privată – amelyet nem hitelesítettek, úgy írták alá) megkötött bérleti szerződések, amennyiben az adóügyi hatóságoknál iktatták azokat, vagy amennyiben közokirati hitelesített (act autentic) formájuk van, végrehajtható jogcímek (titlu executor) az elmaradt bérleti díj tekintetében.

A határozott idejű, közokirati formájú szerződések, valamint a meghatározott idejű magánokirati szerződés, amennyiben iktatták az adóügyi hivatalnál, ugyancsak végrehajtható okiratok az ingatlan visszaszolgáltatására vonatkozóan. 

Az előbbi két tulajdonság azt jelenti egyszerűbben, hogy az ilyen szerződések alapján a nem fizető bérlőt azonnal végre lehet hajtani a bérre vonatkozóan, illetve ki lehet lakoltatni az ingatlanból a bérleti szerződés lejárta után minden egyébb formaság – bírósági eljárás – nélkül.

Amennyiben a bérbe adott javakat elidegenítik, a következő esetekben az új tulajdonosnak köteles tiszteletben tartania a bérlő jogát: ingatlan esetén, amennyiben a bérleti szerződést az ingatlan teherlapjára (foaia de sarcini a cărţii funciare) bejegyezték (notare in cartea funciară), ha az ingatlannak nincs telekkönyve, ha a bérleti szerződés hiteles dátuma (data certă) az ingatlan elidegenítésének dátuma előtti. Ingó javak esetén amennyiben a bérleti szerződést egy törvényes, nyilvános ingójavak-regiszterbe bejegyezték vagy ha az ingó javak az elidegenítés pillanatában a bérlő birtokában voltak, az új tulajdonosnak ugyancsak tiszteletben kell tartania a bérleti szerződést és a bérlő használati, bérleti jogát.

Gogolák H. Csongor ügyvéd

office@gogolak.ro