Az elévülésről és az elbirtoklásról (VI.)

A régi polgári törvénykönyv (vechiul Cod civil) szerint, amint azt az előző részben írtuk, létezik 30 éves elbirtoklási idő, valamint 10-től 20 évig terjedő elbirtoklás. Az első esetben, amennyiben a telek birtoklója, függetlenül attól, hogy jó- vagy rosszhiszemű, vagyis tudta vagy nem, hogy tulajdonosi jogcíme nem érvényes, minimum 30 évig használja a telket, és ez a használata folyamatos, megszakítatlan és nyilvános, a birtokjog (posesie) tulajdonjoggá (proprietate) válik.

Ugyanakkor létezik a 10-től 20 évig terjedő elbirtoklás. Az effajta, sokkal rövidebb idejű elbirtoklásnak már szigorúbb feltételei vannak, ugyanis ebben az esetben csak akkor lehet elbirtoklásról beszélni, ha a telek használója jóhiszemű, valamint a telket valamilyen hibás jogcím (just titlu) alapján használja. A hibás jogcím esetén egy olyan jogügyletről, iratról van szó, amelynek tulajdonátruházó jellege van, viszont nem az igazi, törvényes tulajdonostól származik, erről viszont a birtoklónak/vevőnek, mivel jóhiszemű, nincs tudomása. Alapesetben egy ilyen jogügylet akár semmisnek is nyilvánítható, a birtokos pedig kilakoltatható, illetve a használati jog visszaigényelhető, viszont amennyiben az elbirtoklás feltételei teljesülnek, a birtokos ezek ellen az eljárások ellen sikerrel védekezhet, felhozva az elbirtoklás bekövetkeztét.

Tehát a 10-től 20 évig tartó elbirtoklás esetén a használat akkor válik tulajdonjoggá, ha a birtokló a gyakorlatban is használja az illető telket, tulajdonosnak tartva magát (amely jogot tévesen vindikálja magának), ez a használat hibás jogcím alapján történik, amelynek hibáit a vevő/használó nem ismeri, a használat 10-től 20 évig tart, valamint a birtokos jóhiszemű. A 10 éves elbirtoklási-használati idő akkor alkalmazandó, ha a jogos tulajdonos ugyanabban a megyei törvényszéki illetékességi körben lakik, mint a hibás jogcím alapján az illető telket használó birtokos. 20 éves elbirtoklási időről akkor beszélünk, ha a jogos tulajdonos és a birtokos két különböző megyei törvényszék illetékességi körében rendelkezik lakcímmel. Amennyiben lakhelyük egy ideig azonos, egy ideig pedig különböző megyei törvényszékek illetékességén belül van, az elbirtoklási időt arányosan állapítják meg, ezért beszélünk 10-től 20 évig tartó elbirtoklásról. A birtokló jóhiszeműségéről még azt kell elmondani, hogy ez a jóhiszeműség a tulajdonátruházási jogügylet megkötésekor kell létezzen, nem szükséges, hogy ez a használat teljes ideje alatt fennálljon. Tehát amennyiben az eredetileg jóhiszemű vásárló megtudja, hogy nem a jogos tulajdonostól szerzett tulajdonjogot, az elbirtoklás még mindig megtörténhet.

Amint azt jeleztük, a fenti két elbirtoklást (a 30 éves, valamint a 10-től 20 évig terjedő) a régi román polgári törvénykönyv szabályozta. Az új polgári törvénykönyv, amely 2011. október 1-től lépett érvénybe, új szabályozást vezet be ebben a kérdéskörben. Az új szabályozás értelmében is kétfajta elbirtoklásról beszélünk. Az egyik a telekkönyvön kívüli 10 éves elbirtoklás (uzucapiunea extratabulară), amelyet a polgári törvénykönyv 930-as paragrafusa szabályoz, a másik fajta elbirtoklás az 5 éves telekkönyvi elbirtoklás (uzucapiunea tabulară), amelyet a román Pbt. 931-es paragrafusa ír le.

A 10 éves telekkönyvön kívüli elbirtoklás esetén a tulajdonjog vagy annak egy származéka a telekkönyve beírható, amennyiben az illető be nem telekelt telket a birtokos folyamatosan, nyilvánosan, háborítatlanul és tulajdonosként viselkedve használta minimum 10 évig, és az elbirtoklás idejének leteltéig a telket nem telekelték be. Amennyiben mégis betelekelték, az elbirtoklás bekövetkezik, amennyiben az eredeti természetes személy telektulajdonos elhalálozott, jogi személy esetében megszűnt vagy – mindkettő esetében – olyan nyilatkozatott adott, amelyben lemond tulajdonjogáról, és ez a telekkönyvbe betelekelésre került. 

Amennyiben a fenti feltételek teljesültek, a birtokos használati joga tulajdonjoggá válik az elbirtoklás telekkönyvbe történő bejegyzésétől számítva. A tulajdonszerzés viszont nem történik meg, amennyiben egy harmadik személy (általában az elhalálozott jogos tulajdonos örököse) a telekkönyvbe bejegyezte saját tulajdonjogát. Amennyiben a harmadik személy tulajdonjogának bejegyzését valamilyen jogcímre hivatkozva tudja igazolni, az elbirtoklást megakadályozhatja még akkor is, ha a 10 éves elbirtoklási idő letelt. A be nem telekelt területek esetén az elbirtoklási idő mindig attól a pillanattól kezdődik, amikor a jogos tulajdonos meghalt vagy megszűnt, még akkor is, ha az elbirtoklást érvényesítő személy használati joga a halál vagy a megszűnés előtt kezdődött el.

A második, 5 éves telekkönyvi elbirtoklás esetében a birtokos, hibás jogcím alapján, jóhiszeműen, nem tudva, hogy a jogcím, amelynek alapján telek birtokába jutott, nem volt alkalmas tulajdonjog átruházására, tulajdonosként viselkedve bejegyezteti tulajdonjogát a telekkönyvbe. Amennyiben a telekkönyvbe való bejegyzéstől számított 5 éven keresztül a használatot háborítatlanul, folyamatosan és megszakítás nélkül gyakorolja, az „rendes” tulajdonjoggá válik, amelyet már nem lehet megsemmisíteni vagy vitatni. Ebben az esetben a birtokló a használat megkezdésekor, valamint a telekkönyvbe való bejegyzéskor is jóhiszemű kell legyen.

Gogolák H. Csongor ügyvéd

office@gogolak.ro