Többletfeladatok és költségesebb ügyvitel

Szeptember 28-án lépett életbe az új lakótársulási törvény, mely többek között lehetővé teszi a rezsihátralék bejegyzését az ingatlanok telekkönyvébe, és megszünteti a lakások részleges hőszigetelési burkolásának gyakorlatát. Az ügyvezetők és a lakótársulási elnökök véleménye szerint a törvény hiányosságai mellett adminisztratív többletfeladatokkal és pluszköltségekkel szembesültek. Remélhetőleg az alkalmazási útmutató megjelenése után csökken az egyes törvénycikkelyek okozta tanácstalanság.

A 2018. évi 196-os számú új lakótársulási törvény módosításairól Rus Dumitruval, a lakótársulások országos szövetségének Maros megyei elnökével beszélgettünk, a gyakorlati alkalmazásról pedig Şopterean Ioan lakótársulási elnököt kérdeztük.

Amint a lakótársulások országos szövetségének megyei elnöke hangsúlyozta, az új törvény, úgy tűnik, megnehezíti a lakótársulások működését, annak ellenére, hogy azok megalakítását, szervezését és gördülékeny működését hivatott szabályozni, ugyanakkor nagyobb felelősséggel ruházza fel az ügyintézőket, akárcsak a lakástulajdonosokat, és az adminisztrációval járó költségek csökkentését is előírja. 

A lakótársulási elnökök és az ügyvezetők feladatköre jól körülhatárolhatóvá vált, az okozott anyagi károkért az elnök és a cenzor is felelősségre vonható.

Az új szabályozás a közösen használt ingatlanok ügyvezetésének hatékonyságát célozza tömbházlakások, lakóparkok esetén vagy közös udvaron épült lakóegységekben. A hatóságok és lakótársulások közötti jó kapcsolatok kialakítását is megfogalmazza, akárcsak a közgyűlések összehívását bizonyító kötelezettséget. Ez utóbbi az eddigiekhez képest többletfeladatokkal terheli az adminisztrátorokat, és pluszköltségekkel jár – hangsúlyozta Rus Dumitru megyei elnök. A lakótársulások ügyvezetését engedélyezett magánszemély (PFA) is végezheti, a szakmai tanúsítvánnyal rendelkező gondnokokat pedig egyéni munkaszerződéssel vagy szolgáltatási szerződéssel foglalkoztathatják.

 

Ügyvezető és pénztáros egyben

– A törvény előírja az adminisztratív létszámcsökkentést. Mit jelent ez konkrétan?

– Az előírás a lakótársulások vezetőségét arra ösztönzi, hogy csökkentsék az eddig fizetett alkalmazottak létszámát. A rendelkezés alapján jól elkülöníthető a vezetőségi tagok feladatvállalása, akárcsak az esetleges összeférhetetlenségek a lakótársuláson belül. A vezetőségi tagok megbízatását négy évre csökkentették, természetesen a mandátumuk megújítható, a végrehajtó bizottság tagjainak száma pedig maximum öt személy lehet. A törvény szövegében kiemelten szerepel annak feltétele, hogy az ügyvezető kell megszervezze és vezesse a könyvelést és a pénztárosi tevékenységet egyaránt. Következésképp azok a lakótársulások, ahol könyvelőt, pénztárost stb. foglalkoztattak, úgy kell átszervezzék a tevékenységeket, hogy a kiadások minél alacsonyabbak legyenek, ezért az ügyvezető több feladatot kell ellásson.

– Az ügyvezetők tanfolyamot kell elvégezzenek az adminisztrátori szakmai tanúsítvány megszerzése érdekében. Milyen más követelmények vannak a vezetőséggel szemben?

– Feltétel, hogy az ügyvezetők egy éven belül megszerezzék a szakmai tanúsítványt, amelyet a lakótársulás hirdetőtáblájára kell kifüggeszteni. Magánszemélyeknek négy évig érvényes és megújítható, felfüggeszteni csak végleges bírósági határozattal lehet. Közgyűlési határozattal kérheti a tulajdonosi társulás, hogy az ügyvezető saját költségére kötelező szakmai biztosítást kössön, a cenzor pedig garanciapénzt helyezzen letétbe.

– A törvény előírja az egyszerű könyvelést, bizonyos területeken azonban megnehezíti a társulások működését. Külön nyugtát kell adni a javítási, forgóalapba fizetett összegekről, a rezsiköltségről is.

– A javításokra szánt alap és a forgóalap továbbra is kötelező jellegű. Ami a könyvelést illeti, minden lakás könyvelését külön kell végezni. Az adminisztrátornak kötelessége a lakótársulás jelenlegi bankszámláját használni a kifizetésekre és bevételekre. A közgyűlés beleegyezésével, az előre nem látott kiadásokra a pénztárban megőrizhető maximum 1.000 lej havonta.

– Kötelezhető-e a lakástulajdonos az esetleges ellenőrzések engedélyezésére, arra, hogy a magánlakásába bemehessen a tulajdonosi társulás vezetősége?

– A lakástulajdonosnak kötelessége beengedni a lakótársulás elnökét és ügyvezetőjét, ha öt nappal előtte írásban figyelmeztetik az esedékes ellenőrzésről vagy a közös használatban levő épületelemek, vezetékek javításáról. Amennyiben a tulajdonos nem engedélyezi azt, polgári vagy büntetőjogi peres úton felel a többi lakástulajdonosnak okozott kárért. A kiszabható bírság 500–3.000 lej közötti.

 

Jelzálog a lakáson – háromhavi hátralékért

– Lakásvásárláskor az új törvény előírásai értelmében elkerülhető lesz az utólagos kellemetlen meglepetés az elmaradt és behajtatlan rezsiköltségek miatt. Ez miként valósítható meg?

– A lakásadásvételek is átláthatóbbakká válnak az új törvény nyomán. A tulajdonosi társulások elnökeinek és ügyvezetőinek kötelességük lesz igazolást kiállítani az eladásra kerülő ingatlant terhelő hátralékokról, amit a közjegyző által hitelesített adásvételi szerződéshez kell mellékelni. Amennyiben a lakás értékesítőjének felhalmozott tartozása van, a vásárlónak írásban bele kell egyeznie, hogy átvállalja az adósság törlesztését.

– Miként tehető jelzálog a hátralékot felhalmozó tulajdonos lakására?

– A be nem hajtott tartozásokra is megoldást dolgoztak ki a törvényalkotók. A lakótársulási elnöknek kötelessége az ingatlan telekkönyvébe bejegyeztetni a több mint három hónapos tartozásokat, és amelyek meghaladják az egyhavi bruttó minimálbér értékét. Ezáltal a tulajdonosi társulás törvényes jelzálogot kér a lakásra, amelyet csak annak nyomán törölnek a telekkönyvből, hogy a tartozást törlesztette az adós.

– A lakások rendeltetésének engedély nélküli megváltoztatása is súlyos bírságot vonhat maga után.

– Az ingatlanok rendeltetésének megváltoztatásához elengedhetetlen a szomszédok írásos beleegyezése, ugyanakkor az igénylő egy megállapodást kell aláírjon arról a tevékenységről, amelyet az illető helyiségben folytatnak majd. Az engedély nélküli átalakítások és a lakás rendeltetésének megváltoztatása, akárcsak a közös ingatlan arculatának önkényes megváltoztatása 5.000–10.000 lej közötti bírsággal sújtható.

– A tömbházakban végzett egyéni átalakítások kapcsán hozott-e újat a törvény?

– Azok a lakástulajdonosok, akik az átalakítási munkálatokkal veszélybe sodorják az épület szerkezetének szilárdságát vagy a szomszédos lakásokét, illetve a berendezések jó működését, 500 – 3.000 lej közötti bírsággal számolhatnak. A tulajdonos kötelessége a közös ingatlan megerősítési és korszerűsítési munkálatait elvégezni, a vezetékeket, felszereléseket felújítani, az egyéni mérőórákat felszereltetni és a hőszigetelést, a homlokzatfelújítást elvégeztetni, a szükséges építészeti beavatkozásoktól függetlenül. Az emeletes ingatlanok homlokzata ellenben csak a tömbház egységes arculatának elérésével újítható fel.

 

Időveszteség és pluszköltség  a közgyűlésekért

A marosvásárhelyi 212-es számú tulajdonosi társulást a város legnagyobb lakótársulásai között tartják számon. A 613 lakás ügyintézését végző lakótársulás elnöke, Şopterean Ioan egyelőre kivitelezhetetlennek véli azt a törvényes előírást, amely szerint a közgyűlés összehívásának írásos bizonyítéka kell legyen. Véleménye szerint ez a nagy lakótársulásoknál az egyik legnehezebben kivitelezhető és legköltségesebb törvényes rendelkezés. 

„Tíz nap alatt minden lakástulajdonossal aláíratni az összehívót, vagy ajánlott levelet megcímezni és kézbesíteni rengeteg többletfeladattal és pluszkiadással jár, amelynek költségeit végül a lakóktól kell behajtani. Küldeményenként 7,50 lejbe kerül az ajánlott levélben kézbesített közgyűlési értesítő. Ennek ellenére azok, akik nem tartózkodnak az országban vagy szabadságukat töltik, háboroghatnak a rezsiköltségben feltüntetett 15 lejes pluszkiadás miatt. A tapasztalat ugyanis azt mutatja, hogy rendszerint második alkalommal is össze kell hívni a közgyűlést, mivel az első gyűlés általában határozatképtelen, így két alkalommal kell elküldeni ugyanarra a közgyűlésre az értesítést. Példaként említhető, hogy az általam vezetett Egyesülés negyedi lakótársulás márciusi közgyűlésén – melyet a lépcsőházak bejárati ajtajára és a hirdetőtáblákra függesztve hirdettünk –, első alkalommal egyetlen lakástulajdonos sem jelent meg. A második összehívás nyomán is csupán tizenkilenc lakástulajdonos vett részt a közgyűlésen a hozzávetőleg 1.400 tulajdonos közül – amennyiben lakásonként legfeljebb két személlyel számolunk –, ami egyértelműen bizonyítja a közgyűlések iránti nagyfokú érdektelenséget”.

Aktualizálni kell az ingatlanok műszaki könyvét vagy újat készíttetni, a közös használatban lévő épületek rendszabályát ki kell dolgozni, a szabályok megszegése esetén pedig az elnöknek és ügyvezetőnek kell intézkedni. Egyelőre azonban nem tudni, hogy a törvény által megszabott bírságokat ki és miként fogja alkalmazni – sorolta a hiányos rendelkezések kuszaságát. 

Közgyűlési határozat értelmében a cenzoroktól is kérhetik biztosítékként a garanciapénzt. „Az általam vezetett lakótársulás havi átlagforgalma 70.000 lej körüli. Amennyiben a törvény által szorgalmazott garanciapénzt a közgyűlés elfogadja, megtörténhet, hogy ilyen mértékű garanciaösszeg ellenében egyetlen cenzor sem vállalja el a megbízatást. Ezért feltételezhető, hogy a nagyobb lakótársulások közgyűlésén nem szavazzák meg a cenzor ez irányú kötelezettségét. Egyelőre a lakótársulások vezetői még tapogatóznak, hogy miként lehet hatékonyan alkalmazni az új rendelkezéseket” – mondta a lakótársulás elnöke.