A mezőgazdasági haszonbérlet (árenda) – külföldiek tulajdonszerzése Romániában (IV. rész)

Amint azt az előzőekben előre jeleztük, a következő részekben tárgyaljuk a 2014. évi 17. sz. törvény rendelkezéseit, amelyek a mezőgazdasági külterületek forgalmával kapcsolatos eljárást szabályozzák. A törvény preambuluma – bevezető része – szerint ennek deklarált célja az élelmiszer-ellátás biztonsága, a nemzeti érdek, valamint a földterületek ezzel összhangban való kihasználásának biztosítása, a mezőgazdasági külterületek egyesítésének (comasare) elősegítése a mezőgazdasági felhasználhatóság hatékonysásának növelése céljából. Ez utóbbi cél nagyon fontos – lenne –, hiszen Románia mezőgazdasági területeire jellemző a particionáltság, 

vagyis az, hogy kevés nagy felületű, egybefüggő mezőgazdasági terület létezik. A törvény nem vonatkozik a belterületekre, függetlenül attól, hogy ezek milyen besorolás alá esnek. A törvény személyi köre az EU-állampolgárokra, az EGK-állampolgárokra, Svájc állampolgáraira, valamint az ezen államokban lakcímmel rendelkező, állampolgárság nélküli személyekre vonatkozik. Jogi személyek esetén ugyanez a kitétel. Ezeken a személyeken kívül, harmadik állam állampolgárai esetén ezek tulajdonszerzését viszonossági alapon, nemzetközi szerződések alapján rendezik (harmadik állam például minden nem EU- vagy EGK-állam, pl. az Amerikai Egyesült Államok).

A törvény korlátozásokat léptet életbe bizonyos stratégiai, illetve állambiztonsági okokból – vagy annak vélt helyzetekben. Ennek értelmében az államhatártól, illetve a Fekete-tenger partvonalától 30 km-re levő, valamint a speciális katonai létesítményektől kevesebb mint 2400 méterre levő kültelkek esetén azokat adásvételi szerződéssel elidegeníteni csak a Védelmi Minisztérium engedélyével lehet. Ez reális gondokat generáló korlátozás, ugyanis Románia északkeleti, valamint északnyugati, nyugati határainál nagyon értékes mezőgazdasági termőföldek vannak, amelyek eladásakor ez az előzetes engedély egy plusz adminisztratív akadályt gördít majd az ügyletben érdekelt felek elé. Viszont ez az engedély nem szükséges a törvényes elővásárlási joggal rendelkező személyek esetén. A Védelmi Minisztérium az ez irányú kérés iktatásától számítva 20 munkanapon belül kell közölje álláspontját. Ugyancsak állami engedély kell azon mezőgazdasági külterületek esetén, amelyek felületén műemlékvédelmi létesítmény vagy terület van, ebben az esetben az engedélyt a Kulturális Minisztérium adja meg, ugyancsak 20 napon belül. A törvény a „hallgatás beleegyezés” ritka eseteit emelve törvényerőre, mindkét engedélyköteles helyzetben előírja, hogy az engedély kiadásának elmulasztása az előírt 20 napos határidőn belül az illető terület eladásához való hozzájárulással egyenértékű. 

A törvény szerint a következő személyeknek van elővásárlási joguk (drept de preemtiune) az illető telek eladása esetén (figyeljük meg, hogy a törvény következetesen eladásról (vânzare) beszél, tehát más formában, például ajándékozási szerződéssel (donaţie) a törvény előírásait kikerülve lehet a telkeket elidegeníteni: társtulajdonosok (coproprietar), mezőgazdasági haszonbérlők (arendaş), szomszédok (vecini), a román állam az Állami Vagyonkezelő Ügynökségen keresztül. 

Az elővételi jog lényege, hogy a fent nevezett személyek, a felsorolás rendjében, azonos feltételek és eladási ár mellett elsőbbséget élveznek más személyekkel szemben. Kivételt képeznek azok a területek, amelyeken műemlékvédelmi objektumok vannak, ebben az esetben egy külön törvény, a műemlékvédelemre vonatkozó 2001. évi 422. sz. törvény rendelkezései az irányadóak, amely szintén egy elővásárlási rendszert és eljárást ír elő (ennek tárgyalása nem képezi jelen elemzés tárgyát). Jogi szempontból nagyon problémás kitétel, hogy a törvény szerint a telekkönyvi kivonat abszolút bizonyítéka a felek, valamint a hitelesítő jóhiszeműségének, a tulajdonjog realitásának, ami jogi szempontból nonszensz, hiszen ha valaki tudja, hogy a telekkönyvi helyzet ellenére nem tulajdonos valamilyen okból – például bírósági úton már megsemmisítették a tulajdonjogát, de ezt még nem vezették be a telekkönyvbe –, erkölcstelen ezt a személyt törvényesen mégis jóhiszeműnek nyilvánítani. Ez a rendelkezés ellentmond a polgári törvénykönyv rendelkezéseinek. Ugyancsak ellentmond a polgári törvénykönyv rendelkezéseinek az a rendelkezés, amely szerint bírósági úton csak akkor lehet érvényesíteni egy előszerződést vagy eladási ígéretet (validare antecontract), ha az közhiteles formában (act autentic) volt megkötve, illetve teljesítették előzőleg az összes törvényes feltételt, amely az elővételi jog gyakorlásához szükséges, valamint a telek szerepel a telekkönyvi (carte funciară) és a mezőgazdasági telekregiszterben (rol fiscal). A telekkönyvi-földhivatali referens köteles visszautasítani a tulajdonjog bevezetését, ha a törvényes feltételek nem teljesültek, vagyis az elővásárlási jog, illetve az állami engedélyek procedúráját nem tartották be.

A törvény által szabályozott elővásárlási jog különbözik attól az általános elővásárlási eljárástól, amelyet a polgári törvénykönyv 1730. paragrafusa szabályoz; ennek konkrét menetéről a következő részben fogunk beszélni. 

 

(Folytatjuk)

 

Gogolák H. Csongor ügyvéd

office@gogolak.ro