A mezőgazdasági haszonbérlet (árenda) – külföldiek tulajdonszerzése Romániában (IV.)

Amint az előzőekben jeleztük, a következő részekben tárgyaljuk a 2014. évi 17. sz. törvény rendelkezéseit, amelyek a mezőgazdasági külterületek forgalmával kapcsolatos eljárást szabályozzák. A törvény preambuluma – bevezető része – szerint ennek deklarált célja az élelmiszer-ellátás biztonsága, a nemzeti érdek, valamint a földterületeknek ezzel összhangban való kihasználásának biztosítása, a mezőgazdasági külterületek egyesítésének (comasare) elősegítése a mezőgazdasági felhasználhatóság hatékonyságának növelése céljából. Ez utóbbi nagyon fontos lenne –, hiszen Románia mezőgazdasági területeire jellemző a particionáltság, vagyis az, hogy kevés nagy felületű, egybefüggő mezőgazdasági terület van. A törvény nem vonatkozik a belterületekre, függetlenül attól, hogy ezek milyen besorolás alá esnek. A törvény személyi köre az EU-állampolgárokra, az EGK állampolgárokra, Svájc állampolgáraira, valamint az ezen államokban lakcímmel rendelkező, állampolgárság nélküli személyekre vonatkozik. Jogi személyek esetén ugyanez a kitétel. Harmadik állam állampolgárai tulajdonszerzését viszonossági alapon nemzetközi szerződések alapján rendezik (harmadik állam például minden nem EU- vagy EGK-állam, pl. az Amerikai Egyesült Államok). 

A törvény korlátozásokat léptet életbe bizonyos stratégiai, illetve állambiztonsági okokból – vagy annak vélt helyzetekben. Ennek értelmében az államhatártól, illetve a Fekete-tenger partvonalától 30 km-re levő, valamint a speciális katonai létesítményektől kevesebb mint 2400 méterre levő kültelkek esetén azokat adásvételi szerződéssel elidegeníteni csak a Védelmi Minisztérium engedélyével lehet. Ez reális gondokat generáló korlátozás, ugyanis Románia északkeleti és északnyugati, nyugati határainál nagyon értékes mezőgazdasági termőföldek vannak, amelyek eladásakor ez az előzetes engedély egy plusz adminisztratív akadályt gördít az ügyletben érdekelt felek elé. Viszont ez az engedély nem szükséges a törvényes elővásárlási joggal rendelkező személyek esetén. A Védelmi Minisztérium az ez irányú kérés iktatásától számított 20 munkanapon belül kell közölje álláspontját. Ugyancsak állami engedély kell azon mezőgazdasági külterületek esetén, amelyek területén műemlékvédelmi létesítmény vagy terület van, ebben az esetben az engedélyt a Kulturális Minisztérium adja meg, ugyancsak 20 napon belül. A törvény a „hallgatás beleegyezés” ritka eseteit emelve törvényerőre, mindkét engedélyköteles helyzetben előírja, hogy az engedély kiadásának elmulasztása az előírt 20 napos határidőn belül az illető terület eladásához való hozzájárulással egyenértékű. 

A törvény szerint a következő személyeknek van elővásárlási joga (drept de preemtiune) az illető telek eladása esetén (figyeljük meg, hogy a törvény következetesen eladásról – vânzare – beszél, tehát más formában, például ajándékozási szerződéssel – donaţie – a törvény előírásait kikerülve lehet a telkeket elidegeníteni): társtulajdonosak (coproprietar), mezőgazdasági haszonbérlők (arendaş), szomszédok (vecini), a román állam az Állami Vagyonkezelő Ügynökségen keresztül. 

Az elővételi jog lényege, hogy a fent nevezett személyek a felsorolás rendjében azonos feltételek és eladási ár mellett elsőbbséget élveznek más személyekkel szemben. Kivételt képeznek azok a területek, amelyeken műemlékvédelmi objektumok vannak, ebben az esetben egy külön törvény, a műemlékvédelemre vonatkozó 2001. évi 422. sz. törvény rendelkezései az irányadóak, ami szintén egy elővásárlási rendszert és eljárást ír elő, amelynek tárgyalása nem képezi jelen elemzés tárgyát. Ami jogi szempontból egy nagyon problémás kitétel, az az, hogy a törvény szerint a telekkönyvi kivonat abszolút bizonyítéka a felek, valamint a hitelesítő jóhiszeműségének, a tulajdonjog realitásának, ami jogi szempontból nonszensz, hiszen ha valaki tudja, hogy a telekkönyvi helyzet ellenére nem tulajdonos valamilyen okból – például bírósági úton már megsemmisítették a tulajdonjogát, csak ezt még nem vezették be a telekkönyvbe –, akkor erkölcstelen ezt a személyt törvényesen jóhiszeműnek nyilvánítani. Ez a rendelkezés ellentmond a Polgári törvénykönyv rendelkezéseinek. Ami ugyancsak ellentmond a Polgári törvénykönyv rendelkezéseinek, az az a rendelkezés, amely szerint bírósági úton csak akkor lehet érvényesíteni egy előszerződést vagy eladási ígéretet (validare antecontract), ha az közhiteles formában (act autentic) volt megkötve, illetve előzőleg teljesítették az összes törvényes feltételt, amely az elővételi jog gyakorlásához szükséges, valamint a telek szerepel a telekkönyvi (carte funciară) és a mezőgazdasági telkek regiszterében (rol fiscal). A telekkönyvi-földhivatali referens köteles visszautasítani a tulajdonjog bevezetését abban az esetben, ha a törvényes feltételek nem teljesültek, vagyis az elővásárlási jog, illetve az állami engedélyek procedúrája nem volt betartva.

A törvény által szabályozott elővásárlási jog különbözik attól az általános elővásárlási eljárástól amelyet a Polgári törvénykönyv 1730. paragrafusa szabályoz, ennek konkrét menetéről a következő részben fogunk beszélni. 

(Folytatjuk)