A mezőgazdasági haszonbérlet (árenda) – külföldiek tulajdonszerzése Romániában (III.)

Az árendaszerződések esetén, éppen azért, mert sokszor nagy értékű javakról van szó – az utóbbi időben a romániai egybefüggő mezőgazdasági területek értéke folyamatos növekedést mutat, gondoljunk csak a Bánátban történő folyamatos olasz befektetők által eszközölt telekfelvásárlásokra –, fontos meghatározni, hogy a javak külső kényszerítő okból történő (caz fortuit) részleges vagy egészben történő megsemmisülése, vagy termelési kapacitásának elvesztése esetén ennek következményeit ki viseli, ki a felelős ezért. Ebben a kérdésben a román jogrendszer (a román új polgári törvénykönyv 558. paragrafusa szerint) a dologi jogban (drepturi reale) az általános felelősségmeghatározó elvet használja, amely szerint a fenti esetekben a következményeket az érintett javak tulajdonosa viseli (latinul res perit domino). Mivel ez az eset csak a kényszerítő, külső körülményre vagy kényszerhelyzetre, erőhatalomra (forţa majoră) vonatkozik (pl. egy ipari, üzemi talajszennyezés, amelyet árvíz váltott ki), más esetekben a használatba vevőnek bizonyítani kell, hogy a kár bekövetkeztében nem volt felelős. Ha például a talajfeljavítási munkálatokat a felhasználó rosszul végezte – például több vagy nem megfelelő műtrágyát használt –, akkor már a használatba vevő felelőssége alapozódik meg. Abban az esetben, ha a használatba adó nem a szóban forgó jószág tulajdonosa, hanem más dologi joggal rendelkezik (pl. ilyen a haszonélvezeti jog – románul drept de uzufruct), akkor a fenti elveket erre a személyre kell alkalmazni. Abban az esetben viszont, ha a használatba vevőt a javak visszaszolgáltatására szólította fel azok jogos tulajdonosa vagy birtokosa (a két fogalom jogilag különbözik), akkor a javak külső okból történő elvesztése esetén is a felhasználó a hibás.

Az új polgári törvénykönyv 1841. paragrafusának rendelkezései szerint abban az esetben, ha az árenda szerződése alatt az egyévi termény több mint fele külső okok miatt elvesztődött vagy megsemmisült, a felhasználó kérheti az árenda (a bér) arányos csökkentését, abban az esetben, ha ennek fizetését terményben, előre meghatározott pénzösszegben vagy egy bizonyos mennyiségű termény értékére vetítve határozták meg. Kivételt képez az az eset, amikor a termény a begyűjtés után semmisült meg, valamint az a helyzet, amikor a termény jövőbeni megsemmisülésének vagy elvesztésének okai már a szerződés megkötésekor ismertek voltak. Abban az esetben, amikor az árendát a termények egy bizonyos százalékában vagy ezek értékének megfelelő pénzösszegben határozták meg, a termény elvesztésének következményeit arányosan viselik a felek, tehát egyik sem élhet kártérítési joggal a másik fél ellen, vagyis az árendába adó nem kérheti az elveszett termény ellenértékének megfizetését a felhasználótól, ez utóbbi pedig az elveszett haszonért nem perelheti a használatba adót. Viszont ha a termény a begyűjtés után semmisült meg, és egyik fél vétkes módon késlekedik az átvételével vagy átadásával, a neki járó termékmennyiség vagy pénzösszeg arányosan csökken az elveszett termény mennyiségével, a nem vétkes félnek járó részt pedig érintetlennek vélelmezi a törvény, kivéve akkor, ha a termény akkor is elveszett volna, ha átadását vagy átvételét időben elvégezték volna.

Ha az árendát pénzben kell megfizetni, és ennek értékét a termények értéke szerint határozták meg, tehát egy fix összegről van szó, a használatba adó nem viseli a termények begyűjtés utáni elvesztésének következményeit, vagyis ebben az esetben őt mindig ki kell fizetni. Ha a terményeket a szerződés vagy törvény szerint külső okból történő elvesztés esetére biztosítani kellett, a biztosítási jutalékot a két szerződő fél veszteségük arányában osztja el egymás között, abból mindkettőnek részesülnie kell. A biztosítási kötelezettségét elmulasztó fél a másik féllel szemben kártérítési felelősséggel tartozik az okozott kárért.

Az árendaszerződéssel kapcsolatosan meg kell jegyezni, hogy ez egy úgynevezett személyhez kötött szerződés (intuitue personae), amely a használatba vevő halálával, cselekvőképtelenné válásával vagy csődbe jutásával szűnik meg. Természetesen ezek a különleges megszűnési esetek, a szerződés megszűnik annak lejártakor is, mint minden meghatározott időre kötött szerződés.

 Abban az esetben, ha a használatba adó elidegeníti az árenda tárgyát, a vevővel szemben is érvényesíthető az árendaszerződés, ha az ezzel kapcsolatos köznyilvánossági eljárásokat betartották – például be volt jegyezve a helyi polgármesteri hivatalnál vagy akár a földhivatalnál – Biroul de Carte Funciară – vagy ha az elidegenítés pillanatában az elidegenített jószág a használatba vevő birtokában (posesie) volt, mint az általában történik. A törvény (az új román polgári törvénykönyv 1848. paragrafusa) szerint az árendaszerződés hallgatólagosan, automatikusan meghosszabbodik az eredeti idővel abban az esetben, ha egyik szerződő fél sem közölte írásban a másikkal, a szerződés lejárta előtt legkevesebb hat hónappal a szerződéstől való elállási szándékát. Ez az idő mezőgazdasági területek esetén 1 év, figyelembe véve a mezőgazdasági termelés sajátos, általában egyéves ciklikusságát, biztosítva ezáltal a termelés sikerességéhez szükséges stabilitást, hiszen egy mezőgazdasági termelés folyamata előzetes, általában nagyvolumenű befektetéseket igényel, amelyeket nem lehet valamelyik szerződő fél kényének-

kedvének kiszolgáltatni. Az így hallgatólagosan meghosszabbodott szerződés a törvény szerint egy új szerződés, amellyel kapcsolatosan ugyanúgy be kell tartani a törvényes feltételeket (pl. bejegyzési kötelezettség), mint az eredeti szerződés esetén. A következő részben rátérünk témánk második részére, a mezőgazdasági külterületek forgalmát szabályozó törvényre, amely 2014-ben nagy port kavart és nézeteltérést okozott a parlamentben. 

(Folytatjuk)

Gogolák H. Csongor ügyvéd

office@gogolak.ro