A mezőgazdasági haszonbérlet (árenda) – külföldiek tulajdonszerzése Romániában (II. rész)
Természetesen nemcsak az árendába adónak vannak kötelezettségei, hanem az árendába vevőnek, a haszonbérlőnek is.
Természetesen nemcsak az árendába adónak vannak kötelezettségei, hanem az árendába vevőnek, a haszonbérlőnek is. Az árenda kifizetése ebben az értelemben a haszonbérlő fő kötelezettsége, amelyet alapesetben a haszonbérleti szerződésben meghatározott időközönként, helyen és feltételek mellett fizetnek ki. Abban az esetben, ha nincs ellenkező előírás, az árendát a haszonbérlő lakhelyén vagy székhelyén fizetik ki, ez a törvényes rendelkezés, amely a későbbi viták elkerülése miatt általában minden fizetést szabályoz, jelenleg már meghaladott a banki átutalásokkal történő kifizetések miatt. Az árendát – a haszonbérlet ellenértékét – pénzben vagy terményben fizetik ki. Abban az esetben, ha az árendát terményben fizetik ki, a haszonélvező a begyűjtésének pillanatától a termény átadására köteles, az árendába adó pedig köteles ezt átvenni az ezirányú, írásban történő felszólítás pillanatától. Ennek a kikötésnek az értelme az, hogy a termények általában természetüknél fogva romlandóak, illetve későbbi felhasználásuk érdekében bizonyos konzerválási eljárásokat kell alkalmazni, ezért az időben át nem adott vagy át nem vett termények megromlásáért vagy felhasználhatatlanságáért az átadási illetve átvételi kötelezettségét elmulasztó fél felel, illetve viseli annak jogi következményeit.
Érdekes törvényes kitétel, hogy a haszonbérlő kérheti az árenda arányos csökkentését abban az esetben, ha a begyűjtéskor a termény valamilyen kényszerítő körülmény miatt teljes egészében vagy minimum 50%-ban elveszett. Ez a kitétel még akkor is érvényesíthető, ha a termény biztosítva volt, és a haszonbérlőt kártalanították.
A hiteles formában, illetve a helyi tanácsnál iktatott haszonbérleti árendaszerződések egyéb érdemi bírósági eljárás igénybevétele nélkül, a szerződésben meghatározott időben és módon az árenda kifizetésére vonatkozóan végrehajtható okiratok (titlu executoriu), tehát nem kell ezért külön pert indítani, hanem kérni lehet direkt módon a szerződés végrehajtását. Ez persze nem jelenti azt, hogy a végrehajtással kapcsolatos alaki követelményeket, illetve bírósági eljárásokat nem kell betartani, például az iratot végrehajtási záradékkal kell ellátni (investire cu formulă executorie), valamint a végrehajtó végzéssel (încheiere) jóvá kell hagyja a végrehajtást (admiterea executării). Ha a szerződés nem írja le az árenda kifizetésének módozatait és időpontjait, akkor ezeket a vonatkozó törvényes rendelkezések szerint kell megállapítani, pl. a minimális árendaidő leteltével természetesen a fizetési kötelezettség is lejár (devine scadent). A haszonbérlő köteles az árendába vett javakat ugyanazzal a hozzáértéssel és szakértelemmel használni, mint annak tulajdonosa. Ezen kötelezettségek nem teljesítésekor a haszonbérlő vétkességét absztrakt objektív kritériumok szerint mérlegelik, alapul véve egy olyan átlagember karakterét, aki mindig – tehát nem az adott körülmények között – méltányosan elvárható – mondhatni közepes – hozzáértéssel jár el (latinul: culpa levis in abstracto). Ez a kitétel egy szigorúbb vétkességelemzési formát jelent, ugyanis léteznek más mérlegelési rendszerek is, például az adott körülményeket is figyelembe vevő mérlegelés (latinul culpa levis in concreto), amely enyhébb vétkességet feltételez, hiszen ebben az esetben figyelembe kell venni a körülményeket, a konkrét tényállást. Ez a felelősség-kiterjesztési törvényes kitétel is annak tulajdonítható, hogy az árendaszerződés általában nagyobb jelentőséggel bír, mint egy egyszerű bérleti vagy haszonbérleti szerződés.
Alapesetben az árendába vett javakat csak természetes rendeltetésük szerint lehet használni, vagy abból a célból, amelyet a felek határoznak meg a szerződésben. A javak felhasználási kategóriáját a haszonbérlő csak a tulajdonos előzetes írásos beleegyezésével változtathatja meg (Polgári tvk. 1839. paragrafusa).
Ugyancsak a haszonbérlő kötelezettsége a használt javak által termelt termények vagy a mezőgazdasági jószágok természeti katasztrófa elleni biztosítása.
A szerződés lejártakor a használt javakat az árendába vevő vissza kell juttassa az eredeti állapotban azok jogos tulajdonosának (proprietar) vagy birtoklójának (posesor). Az eredeti állapotot a javak átadásakor aláírt leltárban rögzítik. Abban az esetben, ha a haszonbérlő erre nem hajlandó, az eredeti tulajdonos vagy birtokló bírósági úton kérheti tulajdon- vagy használati jogának érvényesítését. A szerződés megkötési és nyilvános lajstromokba való bejegyzési költségei szintén a haszonbérlőt terhelik. Alapesetben a haszonbérlő az árendajogot (a használatot) nem ruházhatja tovább harmadik személyre, illetve a javakat nem adhatja tovább árendába. Kivételt képez az az eset, amikor az árendába adó előzetes, írásos beleegyezésével a haszonbérlő továbbadja a használati jogot a vele együtt gazdálkodó házastársnak vagy nagykorú leszármazottjainak. Nem teljesen tisztázott viszont az a helyzet, amikor a haszonbérlő jogi személy, akinek az esetében értelemszerűen nem beszélhetünk házastársról vagy leszármazottakról. A jogirodalom szerint ebben az esetben az árenda továbbadásának tiltása „eny-hébben” működik.
Ami egy nagyon fontos törvényes rendelkezés, az a haszonbérlő elővásárlási joga a használatba vett mezőgazdasági javak elidegenítése esetén. Ennek értelmében az eladó kötelező módon először a haszonbérlőnek kell felajánlja az illető mezőgazdasági javakat.
(Folytatjuk)
Gogolák H. Csongor ügyvéd
office@gogolak.ro
